上海商报：“稳中有降”的房价没有现实性

    最近一段时间，“新国八条”所要求达到的2011年度房价调控目标，成为舆论关注的焦点。这是“新国八条”的第一条，是对地方政府调控房价压力最大的指标，也是除了贷款指标之外最为硬性的指标。合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，但这个目标如何量化才是正确的呢？委实不太有好的答案。

    从宏观调控的角度说，过快上涨的房价的确有严重问题。不仅对经济结构有极大的隐患，对构建和谐社会也是一种威胁。但从宏观的角度下这个结论是容易的，具体到房价应该是多少的问题上，就不那么容易了。

    已经高高在上的房价，到底应该表现什么样的趋势才合理？继续保持上涨，肯定难以疏解老百姓对高房价的不满。从某种容易被煽情的、非理性的、经常被盗用的“民意”来说，要是政府不制定出下降的房价目标，肯定会挨骂的。

    目前房产市场的价格还是保持上涨的，虽然因为限购，因为信贷控制，销售量已经下降了，但老百姓对住房的基本需求、改善需求和投资需求，未必真的就随着成交量的萎缩而萎缩了。实际上住宅市场成交量的下降并未改变商业地产和写字楼的旺销。这至少说明地产市场的资金还是比较多的，投资冲动是依然存在的，只不过因为政策的限制买不了住宅，而改买商用物业了。一旦地产限购取消，这些资金返回到房产市场也未必是不可能的。

    面对这样的现实，制定新建房价的年度目标肯定是一项十分复杂又艰巨的任务。地产市场的住宅价格受到的制约因素实在太多，尤其当住宅成为投资目标后，它虽然会受到各种政策的制约，但价格趋势的内在规律，却是人们不容易改变的市场规律。

    若真的按照“新国八条”之要求，“进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。”那么就不能简单只看到房地产市场价格的目标，而要建立一整套住宅供应体系。

    也就是说，新建住宅的价格目标宏观调控要有两个方向，一是市场供应产生的住宅，二是政府供应产生的住宅。这两种供应体系的房价不能混为一谈，市场的价格涨跌随市场；而政府供应的住宅要明确供应门槛(谁可以买卖)，明确供应数量和供应价格。而把后者作为每年一季度公布于众的房价指标，才是有可能办到的。因为这是政府采取“平准”的手段，以大量针对住宅刚性需求，达到平抑市场因为供应不足造成的过快上涨。

    这是针对市场唯一有可能实施的政府手段。而这种手段，并不在于需要政府说出今年市场供应的房价控制在哪个价位上。现在各地方政府提出的目标基本都是按照宏观经济数据测算的，但房地产市场的波动幅度和宏观经济数据的相关度，迄今为止人类并未完全掌握。1997年到1999年中国经济发展迅速，但地产价格却是下跌的，出现了大量的烂尾楼，一直延续到这轮地产牛市的最近两年才消化完毕。

    按照这个历史的实际情况——如深圳公布说，2011年全市新建住房价格指数涨幅要低于本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。据相关数据计算，这一房价涨幅应在10%以内。而广州这一目标为11%以内。这是怎么算出来的？让人充满疑问。有多个广东省府的高官都声明他们去年或者前年就买不起房子。这样控制的涨幅即使实现了，又干民生已买不起房何事？

    至于北京市政府此次独具一格公布的所谓“稳中有降”，更等于什么也没有说。所谓房价的“稳中有降”，它在告诉人们，地产价格的波动，完全可以由北京市政府控制。但这是超乎人类应对价格在经济周期之中波动的能力的，不仅国际上没有先例，现在的中国也看不出现实性来。