易宪容：房价合理回归意味着什么

    12月9日中央政治局会议表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这段话不仅是给2012年国内房地产市场发展确定明确的基调，也是2012国内房地产宏观调控的目标与任务。如果这个目标不实现，国内房地产宏观调控就不会停止，房地产开发商及地方政府所希望的政策逆转也不可能在2012年出现。

    不过，对于2012年房地产宏观调控任务，主要理解为什么是房价合理回归。对此，笔者认为有以下几层意思。一是，当前房价过高是不争的事实。因此政府的房地产政策就得让这种过高的房价逐渐回归理性，房价下降是2012年政府房地产宏观调控政策的目标和任务；二是，房价回归到什么水平才合理。早些时候温家宝总理指出，房价下降是国家的基本政策，房价合理就是要让绝大多数民众可接受；同时，重庆市市长黄奇帆认为，房地产的宏观调控目标就是如何让城市居民用其6－7年的收入购买一套70－80平方米的普通商品房。前者是一个一般性的概念，后者则把这种一般性概念具体化了。

    那么当前过高的房价为何要下降或要回到合理水平？这是因为，当前房价并非是由住房消费者的供求关系紧张推高的，而是被住房投机炒作者炒高的。如果住房市场是一个投机炒作盛行的市场，不仅不利于国家经济的健康发展，也会损害广大民众的利益。也就是说，如果住房市场是一个投机炒作的市场，那么这个市场就可能成为少数人掠夺绝大多数人财富或剥夺绝大多数人利益的市场，容易制造财富两极分化、金融风险及社会矛盾，也是造成中国经济结构无法调整、经济增长不可持续及官员贪污腐败的根源。

    什么是住房价格的合理水平？一般来说，住房的基本功能是居住。这是现代文明社会的基本常识。因此，把住房界定为消费市场而不投机炒作，这是住房价格回归理性水平的基础。因为，住房作为一个消费品，理性的价格就是绝大多数人可接受或有能力购买。在这个市场，住房价格是以绝大多数居民的实际水平为基础的。房价高了，住房消费就会下降；房价低了，住房消费就会上升。住房消费一定时，住房供应增加了，住房的价格就下降；住房供应减少了，住房价格就上升。住房的价格就围绕市场的供求关系而变化。

    也就是说，住房价格回到合理水平的核心或实质，就是促使当前国内房地产市场转型，由以往投机炒作为主导的市场转变为以住房消费为主导的市场。在这个市场，住房不是少数人赚钱的工具，而是满足绝大多数人改善住房福利条件的场所。因此，2012年国内房地产市场祛除赚钱效应、祛除工具性是最为核心的内容。这样，未来国内房地产市场如何调整，价格到什么水平就有了清楚的答案。围绕着这个基点，就决定了国内房地产宏观调控政策应该出现什么政策，应该鼓励什么及限制什么。比如说，如果要遏制住房的投机炒作，政府就可用信贷及税收经济杠杆来实现。

    在把住房界定为居民居住消费产品的基础上，绝大多数居民可接受的合理房价在哪里？按照联合国的研究，世界绝大多数国家的住房价格水平基本上保持在购买一套住房，一个家庭3－6年收入就可支付。这不是住房价格与个人收入比。而重庆市市长则把合理的房价水平界定在当地居民用其6－7年收入购买一套70－80平方米的普通商品房的水平上。尽管这种界定还得进一步细化，但基本给出了当前国内各城市合理房价水平的基准。因为，就目前国内不少城市的房价水平来看，这些城市的房价不是仅高于这个基准，而是高于这个基准很多倍。比如说，现在北京市三四环之间的住房价格为3万一平方米以上了，而北京市居民民年收入水平中位数在12万左右。如果该居民在此地段购买一套70平方米的住房，总价为210万元以上。其房价收入比达18倍以上，其房价就高于一般基准水平3倍以上。

    从上述分析就可以看到，国内房价要回到合理水平，首先就得重新界定当前国内房地产市场发展宗旨，确立房地产市场发展的新目标，并让国内房地产市场由投机炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场。当前国内不少城市房价水平过高，已经是不争的事实，因此，让房价回归到合理水平不是让当前的房价不下降或稳定当前的房价，而是让过高的房价下降到绝大多数居民可接受或有能力支付购买的水平。这是国内房地产市场健康发展的基础条件。因此，2012年国内房价下降是一种基本趋势，只不过各城市房价下降的幅度不同而已。(作者系中国社科院金融研究所研究员)