二手房买卖中到底有哪些法律风险？

近些年，尤其是从去年以来，由于房价上涨，拉萨的二手房市场比较火爆，二手房买卖纠纷也大幅攀升。近日以来，很多市民致电本报，咨询有关二手房买卖中的法律风险以及如何防范这些法律风险方面的法律问题。

针对市民咨询的问题，昨日，记者联系到泰和泰（拉萨）律师事务所律师李义才，让他解答市民的疑问。

风险一：没有弄清楚谁是房产所有人

泰和泰（拉萨）律师事务所李义才律师表示，在二手房买卖纠纷中，没有弄清楚谁是真正的房产所有人的现象普遍存在，一般表现为，卖房子的人并不是房屋的所有权人，也没有获得房屋所有权人的有效授权，导致买房者付款后得不到房子。

就如何防范这一法律风险，李律师表示，如果市民购买的二手房是登记在个人名下的房产，那就应该在买房前查看卖房者是否具有房产证，房产证上是不是他的名字。如果是，那么他就对房产有出售的权利。如果不是产权所有者出售该房产的，购买时就要审查第三人是否取得书面的委托授权，而且该委托授权必须经过公证部门的公证。“公证书有时也存在伪造的可能性，因此，购房时必须亲自到公证部门核实授权委托书的真实性，以免受骗。”李律师说。

“房产的所有权登记在夫或妻个人名下的房产销售在司法实践中最容易发生纠纷。”李律师说，根据《婚姻法》规定，夫妻双方有平等的处理权。因此，夫或妻任何一方单独出售夫妻共同所有的房产行为都应当视为无效的行为。所以建议市民在购买时要求售房者提供其配偶同意出售的书面证明，或者出具该房产系个人财产并不是夫妻共同财产的保证书，以便在将来的诉讼中适用善意取得制度保护购房者的利益。

“在实践中，市民在购房时会遇到拟购买的房产属于夫妻之外共同所有情形，如房产属于恋爱期间的男女朋友、兄弟、普通朋友共同所有。”李律师说，共同所有的房产分为按份共有的房产和共同共有的房产。市民在购买按份共有的房产时，应当要求售房者提供占该房产份额三分之二以上的按份共有人书面同意出售的证明，并提供其他共有人放弃优先购买权的承诺书。此外，购房者应当核实书面同意出售的证明及放弃优先购买权的真实性。在购买共同共有的房产时，购房者必须要求售房者提供全体共有人同意出售的证明文件，并向其他共有人核实该证明文件的真伪。

李律师称，如果购买房产属于有限责任公司、股份有限公司，那么该房产的出售须经过公司的董事会或股东会同意。因此，购房人应要求售房人提供公司董事会、股东会审议同意出售的书面文件。如果购买的房产属于合伙企业，除合伙协议另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，须经其他合伙人一致同意。在购买合伙人出售其在合伙企业享有财产份额的房产的，购房人应当要求其提供其他合伙人同意出售的书面文件及放弃优先购买权的承诺书。

风险二：不清楚房产的权利限制

泰和泰（拉萨）律师事务所李义才律师告诉记者，在日常生活中，由于各种原因，一些二手房可能存在一定的权利限制，市民在购买二手房时，一旦忽视这些权利限制，则可能会给自己带来一定的法律风险。

李律师表示，最常见的房产权利限制风险及防范主要有3种类型。

首先是存在租约的二手房。如果购房人拟购买的二手房是被出租的房屋，售房人应当将出售的情况在法律规定的期限内通知房屋的承租人，提前通知的合理的期限一般为3个月。“虽然，根据相关司法解释的规定，未提前通知、损害房屋承租人优先购买权的合同不会被宣告无效，但是如果不遵守上述的程序，也可能会给购房人带来一定的法律风险。因此，市民在购买二手房时，应当要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面文件，以避免产生不必要的麻烦。”李律师提醒道。

其次是依法查封的房产或其他形式限制交易的房产。李律师介绍，依照我国相关法律的规定，被依法查封的房产或者被采取其他限制交易措施的房产是不能上市交易的。有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关及国家安全机关。一些行政机关也有权对房产采取查封及其他限制交易的措施。“因为如此，所以建议市民在订立二手房买卖合同前，应当审查该房产是不是被司法机关以及行政机关依法裁定或决定查封，或者其他限制交易措施限制房产交易的情况。

最常见的房产权利限制风险的第三种类型是存在抵押权的二手房。售房人出售的二手房有银行抵押贷款时，一旦发生纠纷，售房人以未经抵押银行同意为由而主张合同无效。对此，购房者一定要有有所警惕。出现这种情况，售房人就会给购房人带来一定的诉讼麻烦。因此，购房人在订立二手房买卖合同前，一定要审查该房产是否存在抵押权以免产生不必要的麻烦。（记者 李瑞伟）