遇到“一房二卖”，律师教你怎么办！

七年前预购的房子，交房时成了别人的

开发商回应，卖错了！

疑问

2007年1月，陈女士与某开发商签订了《商品房优先认购合同》，并约定在2008年5月交房，同时还支付了7万多元的首付认购金。但到今年3月份，陈女士前去办理交房手续时却被告知，她当时认购的房产已经卖给其他人。对此，陈女士疑惑，她是否还能拿到她认购的那一套房产？如何才能维护自己的合法权益？

解答

针对陈女士的疑问，西藏子产律师事务所蒙兵营律师分析，该开发商的行为已构成“一房二卖”，并且还延期交房，二者均属于违约行为，要承担相应的违约责任。“如果对方还没有交房的话，陈女士还有可能拿到她提前认购的那一套房产，否则，根据我国《物权法》的规定，陈女士是无法得到预定的那套房产,只能依据双方签订的合同和《合同法》等有关法律规定追究开发商的违约责任。”蒙兵营说。

基本案情

自己交了首付认购金 房子却卖给了其他人    

陈女士昨日向本报反映，2007年1月，她在某房地产公司看上了一套商品房，与开发商商量好价格以后，当场支付了72000多元的首付认购金，并与开发商签订了《商品房优先认购合同》。双方在合同中约定，该合同与商品房买卖合同有同等的法律效力，此外，开发商表示2008年5月底前交房，如果开发商未在约定的时间内交付该商品房，就要按照陈女士已付房款的日息万分之三进行赔偿。

“当时约定的房价是3300元/平方米，我预定的房子是64平方米的。”陈女士告诉记者，虽然双方约定在2008年5月底交房，但是直到今年该商品房才正式完工。

今年3月份，陈女士前往该房地产公司办理交房手续时却被告知，她当时认购的那一套房产已经错卖给其他人了。对此，陈女士怀疑该房地产公司的行为属于一房二卖，要求开发商履行当时签订的《商品房优先认购合同》，将房产交付给她。但是开发商却回应，陈女士要么换一套房，要么将首付认购金退还给她。

对此，陈女士深感疑惑，她是否还能拿到当时认购的那一套房产？如何才能维护自己的合法权益？

 律师说法

如果已经交房 陈女士拿不到预购的房产    

针对陈女士的疑问，西藏子产律师事务所律师蒙兵营分析，该开发商的行为已经构成“一房二卖”，并且还延期交房，两者均属于违约行为，都要承担相应的违约责任。

“陈女士要么与房地产公司协商解决，换一套房产或者退还已付购房款及利息等其他损失赔偿；要么只能通过诉讼的方式追究开发商的违约责任。”蒙兵营说，如果对方还没有向另外的那位购房者交房的话，陈女士可以要求房地产公司继续履行合同，她还有可能拿到她提前认购的那一套房产。但如果对方已经交房，那就无法得到预定的那套房产，陈女士可以要求房地产公司按照当时的房价更换一套房产，并且购房的价格要按照当时的价格计算。

蒙兵营表示，在现实生活中，这种“一房二卖”的情况并不鲜见，他表示，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这种情况下，无法获得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并可以请求卖房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

蒙兵营分析，造成“一房二卖”的原因有：一是合同的生效与房屋所有权的取得之间存在时间差，合同生效后房屋过户前，所有权仍归房地产开发企业所有，该时间差为“一房二卖”现象存在提供了客观条件；二是部分房地产开发企业违反规定，在未取得房屋预售许可证的情况下进行房屋销售；三是部分房地产开发企业受经济利益驱动或为了融资需要，不惜违反诚实信用原则；四是一些房地产管理部门管理缺位，对房地产开发企业的资质、注册资金、预售许可等把关不严。

要彻底避免“一房二卖”的尴尬，购房者在签订商品房买卖合同时，应约定预告登记条款并及时到当地房地产管理与住房保障局进行申请办理。所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记期间，房屋不能再次买卖，即使擅自买卖也不具备法律效力。（文中人物均为化名）记者 李瑞伟