花钱装修租来的房子 有没有优先购买权？

基本案情：

花重金装修租赁房，承租人想保障自己的优先购买权

某公司在林芝县有一栋三层楼商品房，由于公司资金周转困难，所以老板一直想将该楼出售，但由于房价太低，所以打算将其先租后卖。

2009年，该公司把一楼租赁给强某，租赁期限到2012年5月15日结束；把二、三楼租赁给顾某，并签订了3年的租赁合同。

2010年4月，由于二、三楼顾某的生意不好，所以就将房子转让给李某。李某接过店铺以后，2010年5月初与该公司重新签订房屋租赁合同，合同有效期至2012年8月。为更好地经营生意，李某拿出自己多年的积蓄和另外借贷的30多万元，对二、三楼进行了装修改成茶园。

随后，该公司找到了买家土某，经协商，土某愿意以每平方米1900多元的价格购买该商品房，于是该公司老板向强某和李某口头通知了商品楼要出售的信息，当时，两人未提出任何意见。

2010年5月中旬，该公司与土某签订了商品房销售协议（与该公司和李某签订房屋租赁合同的日期相差超过15日），由于该公司与强某和李某的房屋租赁合同未到期，所以在协议书中特别提出土某必须继续履行该公司与强某和李某的租赁合同，因此没有订立新的合同。

2011年9月，在二、三楼经营茶园的李某由于生意不好，所以想把房屋转让给第三人，但租赁合同期限只有一年，所以她找到土某想续签合同，但土某并未同意，因此第三人打消了接手李某茶园的想法，李某因为装修房子时投资了30多万元，得知有优先购买权后，否认该建筑公司曾经口头通知自己房屋销售的信息，遂要求该公司行使李某的房屋优先购买权，但双方均不愿让步。

 律师说法

行使优先购买权，同等条件并非同等价格  

“本案的争议焦点是优先购买权的问题，以及承租人如何正确行使优先购买权。”泰和泰（拉萨）律师事务所资深律师李义才认为，根据我国《合同法》的规定，如果出租人想要出卖租赁房屋，那么，出租人应当在出卖前的合理期限内通知承租人，这种情况下，承租人享有以同等条件（而非同等价格）优先购买的权利，并且承租人仅对“租赁房屋”行使优先购买权，而不能对没有承租的部分行使优先购买权。因此，在本案中，由于李某只租赁了商品房的二、三层，而不是整个商品房，所以李某在同等条件下对其承租的部分享有优先购买的权利。

“即使李某享有承租人优先购买权，但是该权利已经丧失了。”李律师说，根据现行的法律法规，承租人应在15日内行使优先购买权。但在本案中，该公司与李某间的《房屋租赁合同》签订于2010年5月初，而与土某在2010年5月中旬签订《商品房销售协议》，二者相差超过15日，所以李某的优先购买权已丧失。

“事实上，该公司履行了通知义务，只不过通知的形式是口头的。”李律师认为，该公司已经尽到通知义务，但李某未及时作出是否行使优先购买权的意思表示，且在明知《商品房销售协议》签订15天之后，才主张优先购买权，根据《合同法》规定，李某的撤销权已然消灭。“从现行法律法规关于出租人通知方式的规定来看，没有哪部法律、法规或者规范性法律文件规定，出租人必须书面通知承租人。”李律师说。

李律师分析称，根据2009年实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人在出卖租赁房屋时，如果没有在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院将不予支持。（文中人物均为化名）记者 李瑞伟