看中回报 拉萨购房者青睐“小房子”

购买公寓产品，除了少部分作为过渡型居住空间，大部分就是为了投资，这批公寓产品的投资前景也是有投资意向的消费者最关心的问题。从目前市场来看，小公寓产品的购房者多是投资需求。投资有多种渠道，为什么小公寓投资产品火了？

总价低 易转手 小公寓产品收捧

“小公寓火热，从本质上来说是时机成熟所致。”对于今年公寓市场活跃的现象，业内人士一致认为，小公寓大热主要原因有三点：首先，公寓产品是房地产行业内比较主流的投资型产品，入行门槛较低，它的出现改变了投资需要大手笔的观念，更何况，长远来看，小公寓产品是非常值得长线投资的物业形式。第二，城市的不断升级和发展，给了投资者强有力的信心，使他们对未来的市场有了更长远的眼光。第三，往年的投资渠道有很多，但是民间投资的不稳定性在今年表现的相当明显，公寓产品因为总价低、风险低，自然就更受到各种类型投资者的追捧。

“虽然小公寓今年受到热捧，但投资者也更需理性，小公寓产品因为总价不高，所以基本上入市即遭哄抢，但是因为数量多，不少楼盘都有这一产品类型存在，且因为面积小，一开基本上都是几百户，所以购买时仍需谨慎。”圣地财富广场相关负责人告诉记者。

“在一些商业氛围浓厚的区域，这种小公寓产品就比较受欢迎。易打理、成本低使得小公寓很受一些高端租房客的青睐，所以租金也很高。比如，花30多万买的小公寓的租金水平往往和六七十万的普通住宅相持平。最为关键的是在商业氛围浓厚的区域，公寓住宅极易出租，基本上不会闲置，这也是投资者最看重的因素之一。”总部·SOHO国际相关负责人表示。

投资回报率高 投资者青睐“小户型”

早在几年前，内地各大城市都兴起了“小户型”公寓投资热潮，这种物业类型集住宅、酒店、写字楼等多种功能于一体，和一般的公寓相比，它最大的特点在于开发商提出的高回报率。据了解，这种“小户型”公寓房源尤其受到欢迎，吸引投资者的主要是其高出租回报率以及精装修。

一般开发商在推广“小户型”公寓时往往会承诺10%的高回报率，那么这类公寓是否真如宣传所言有如此高的回报率呢？记者算了一笔账，以购买优质地段50平方米的小户型清水房为例，按照均价在7000元/平方米计算，花费在35万元左右。购买后，按商务公寓月租金约40元/平方米一个月计算，年收益约为20000元，第一年的投资回报率约为5.71%，如果在第二年起按每个月租金以2%递增计算，其投资回报率超过10%绝非难事。

而且，这类投资公寓的优势在于“宜商、宜居、宜投资”，面积不算小，可以满足各种生活需求，还可用于家庭办公，如果要是纯粹投资的话，租给个人或公司皆可，而且地段好，不愁租金上不去。

自今年以来，拉萨商品房价格一路走高，拉萨楼市投资风向开始朝公寓转移，并且就目前来看，这个趋势越来越明显。

楼盘调查数据显示，投资者对投资性公寓的信心正处于提升阶段。从去年底到目前为止，拉萨市投资型公寓受到越来越多的购房者青睐，房源总计销售出近千套。从楼盘的来电来访量以及成交量我们仍可看出，目前投资者对投资型公寓的信心依然十足。

据多家楼盘负责人介绍，目前拉萨公寓产品的实际租金回报率普遍在5%—7%之间，在八一路和市中心附近的公寓回报率相对高些，可以达到10%不止。

>>观点

中介人罗布旺堆：

投资还行 不宜自住

商业立项最大的弊端是使用期短，使用期只有40年，综合立项的也不过50年，比住宅立项（70年）少了相当长的时间，商业用地到期后是否还将重新缴纳土地出让金还存在较大的不确定性。另一方面这类公寓在购买时的首付比例也要大大高于住宅，根据央行规定，购买商业立项的项目首付比例不得低于50%，对于投资者资金实力提出了更高的要求。还有就是商业立项公寓的持有成本高，这类项目多采用酒店服务式管理，物业费通常要比住宅立项的公寓高许多，水电费也有可能是按照商业的收费标准，进一步增加了使用成本。用于投资不错，但是自住的话就不太合适。

资深投资者郑先生：

投资比较适宜

购房者在购买这类“商改住”的房子时，应该清楚了解这类房产与其他商品住宅的不同之处。

第一，使用年限短。第二，得房率低。因为产品规划是公建，不受“住宅禁商”限制，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。第三，水电费按商业用途征收。第四，因为楼盘最初建设的规划和用途与最终的用途有出入，那么很难保证再交易时是不是可以很顺利。

建议打算购买这类房的购房者作为投资的话还算可行，但是自住的话则需要掌握清楚楼盘的所有信息后再做出是否购买的决定。