透过容积率考察住房舒适度

近来房市见好，市民闲聊中也总少不了买房的话题。“我最近到处看房，在很多楼书、宣传资料上都看到‘容积率’这个词，觉得似乎与楼盘品质有一定关系，但不知道到底是什么意思，问了很多朋友也不太了解。”购房者蒋先生向记者“求助”，想要知道“容积率”的高低到底会有怎样的影响？

容积率影响住房舒适度

事实上，买房的市民中，知道容积率的人并不多。在采访中发现，对于大多数普通购房者来说，容积率是一个专业词汇，买房时一般不会太多关注，他们更关心房价、户型设计、绿化率等其他指标。

“其实，就像这套房产的面积、户型一样，整个小区的容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。”宏发地产邓经理表示，容积率能直接反映建筑密度，进而对景观空间及每一栋房子的进深、采光产生影响。

那么，到底什么是容积率呢？百度百科显示，容积率就是项目总建筑面积与占地面积之比。以一处1万平方米的地块为例，如果未来该土地上建设1万平方米的房子，那么它的容积率就是1.0；如果建设2万平方米的房子，其容积率就为2.0；如果只建5000平方米的房产，容积率就是0.5。显而易见，在相同面积的土地上，建成的房产面积越大，容积率就越高，反之就越低。

容积率越低，对于购房者来说，就意味着居住舒适度越高，但对于开发商来说，其可用于回收资金的面积就越小。一般来说，购房者希望容积率做小，而开发商希望容积率做大。

1.5～2.0的综合小区最宜居

据了解，容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个区域内的各个项目按比例进行适度调整。采访中了解到，不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同了。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。“总的来说，容积率低的房子居住密度低、舒适度高、私密性好。”海亮世纪新城的相关负责人表示，市民在选购房产时，从容积率的大小就可以看出该楼盘属于何种类型、品质如何等，通常容积率低的项目楼层较低、采光较好，更受购房者的欢迎。

不过，“低容积率”是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。并且，有些开发商在做别墅项目的时候，如果一味追求别墅的低容积率，也会使得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本业相对升高。因此，现在拉萨市场上很多小区基本上都是综合社区，物业形态很丰富，有联排、多层、小高层、高层，配套设施也相对齐全。“这样的社区规模大，绿化好，容积率在1.5至2.0之间，是比较适宜居住的。”业内人士表示。

规划得当的高容积率也舒适

虽然容积率不只是一个简单的数字，但也并不是衡量住宅好坏的绝对标准。邓经理认为，容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个小区，由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远。“即使容积率较高，如果布局合理，其他的配套设施完善，也不一定比容积率低的项目舒适度差。”

“开发商拿地时，地块的容积率就已经被政府部门确定好了，因此实际上，开发商对容积率没有太多发言权，但却可以通过产品类型、建筑布局、园林规划，提高居住的舒适度。”顺通·冈仁国际相关负责人认为，容积率要靠建筑来体现，在高容积率的规划无法变更的情况下，人性化的建筑、规划会提高舒适度。比如，较大的绿化面积，可使园林开阔不显得人多；建筑点状分布使得建筑物之间能够错开，彼此遮挡较少，采光、通风更好。

此外，小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率。不少业内人士表示，一些项目表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区像一个“盆地”，整个区域的容积率明显是偏高的。如果一个容积率并不算低的小区，周边都是绿地，整个区域的容积率反而得到了很好的保证。

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容积率多少合适

住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢？

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3—0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5—0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3—4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8—1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2—1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5—2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0—2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5—3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0—6.0，高层项目(楼高100米以内)。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。