得房率并非越高越好 科学合理才是王道

所谓“得房率”，也就是房屋使用率，是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。

对任何一个人来说，拿到房子之后，首先要考虑的就是房子的实际使用面积。买现房的时候不用考虑这个问题，因为实际使用面积是可见可感的，但是对于期房来说，这个数据可就很重要了。

>>>案例

几年前，园园和未婚夫买新房时，两人的意见出现了分歧。园园喜欢多层的普通楼房，而未婚夫则对高层电梯房情有独钟。凑巧的是，他们看中的一个楼盘小区这两种物业都有。更凑巧的是，两人各自看中的房子售价差不多都是每平方米3000元。于是，两人谁都不愿让步。

精明的园园后来给未婚夫算了一笔帐：以120平方米的房子来计算，每平方米3000元，总价就是36万元。多层楼房的得房率大概在90%左右，使用面积为108平方米，而高层电梯房的得房率大约是80％左右，最后的使用面积仅为96平方米。同样花了36万元，但多层楼房的得房面积比高层电梯房的明显要多许多。最终，未婚夫心甘情愿地买下了那套多层楼房。

房子交付之后，经过三个多月的装修，小两口开始为新家添置家具。因为是婚房，园园花血本买了全套的品牌家具。工人送货上门时，麻烦却来了。原来，由于公共楼梯间空间太窄，组合沙发怎么都无法搬进新房。迫不得已，园园只好换了另外一款体积稍小的组合沙发。不仅如此，因为小区公共空间过于拥挤，入住后的生活很是不便，这让两人懊恼不已。

>>>分析

得房率过高留下不便

海亮世纪新城置业顾问小张解释，得房率是可供住户支配的使用面积与建筑面积的比值，得房率越高，意味着可供住房支配的使用面积越大，公摊面积越小。公摊部分则主要包括大堂、门厅、电梯间、走廊等。据其介绍，看房的市民非常关注得房率，尤其是一些购房者盲目追求过高得房率，往往忽视了对空间功能的合理关注。

得房率过高会导致业主的公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。比如为了提高得房率，将过道、走廊造得非常狭窄，业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便；再比如有些楼盘为了提高得房率，压缩了消防通道的空间，这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况，狭窄的通道会阻缓人流通过的速度，使人们无法迅速疏散。

近年，开发用地越来越紧张，开发商在进行房产开发时往往会选择小高层或高层电梯房业态，注重向上要空间。这对电梯、消防通道等公共区域的建设提出了极高的要求，满足了公共区域基本的建设要求，就要加大公共区域的面积，得房率往往就会降不少。

在这种情况下，购房者若一味追求过高的得房率，会在以后的居住生活中遇到不少麻烦。比如小区休闲场地偏少、公共设施不完善等问题，就显得比较突出。从这个角度来说，楼房得房率过高，对购房者来说并不见得完全是件好事。

>>>建议

得房率要看具体物业

得房率越高，说明小区的公共区域面积被压缩，会给以后生活带来影响；同样，如果得房率太小，室内面积不够，生活功能区间被压缩，同样会给生活带来不便。对待得房率问题，购房者把握一个怎样的度，才能买到一套经济实惠的新房，才能享受到一种舒适健康的新生活？

高层得房率宜在75%—80%

相比洋房、别墅而言，高层住宅可以节约大量的土地面积，增加住房和居住人口。高层显著的特点是视野开阔，通风采光效果好。因为建筑楼层高，所以噪音相对较小。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多，因而实际得房率相对较低。调查显示，高层得房率总体介于75%—80%较适宜，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，居住舒适度高。

小高层得房率宜在80%—85%

在拉萨，高层住宅不似内地那样流行，拉萨市场公寓仍是以小高层住宅为主。小高层多为7—11层，高度为30米左右，俯视地面，观看景物亲切而不失舒展。此外，小高层均安装电梯，生活便捷。房屋结构上，具有高层建筑的结构优势，采用壁式结构，桩基稳定。小高层的楼层和高度，使得小高层一般多采用一台电梯、一座楼梯，公摊面积相比高层较少，所以得房率在80%—85%最为舒适。

多层得房率宜在85%—90%

从容积率来看，多层容积率一般在1.0左右，而高层住宅的容积率普遍超过2.5。相比之下，更多的社区资源、绿化、健身设施、会所等设施会平摊到多层居住者上，则环境更为清幽。由于多层住宅一般为条状建筑，所以房型较好，每户主卧基本朝南，所以多层也是购房者不错的选择。高层住宅因为电梯、电梯候梯间、地下室等公共设施较多，所以公摊面积比多层多，实际得房率相对较低。相比高层个小高层，多层的公摊面积最少，房率宜在85%—90%。

>>>记者手记

追求得房率的同时 不要忽略了住房的品质

读者王先生在海亮世纪新城1期购买了建筑面积在90多平方米的房子，实际的使用面积在70多平方米，算下来，得房率在80%左右，这样的得房率在拉萨处于一个怎样的水平呢？

记者调查拉萨部分在售楼盘发现，拉萨在售住宅多为小高层项目，得房率从75%—90%不等，多层楼盘的得房率高者则能达到90%以上。就此来看，王先生所购小高层公寓的房子得房率80%处于比较合理的水平。

一位专业人士介绍，通常情况下，大户型要比小户型得房率高一些，多层要比高层得房率高一些。很多购房者认为房子的得房率越高越好，这也不完全正确。得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，如大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，高得房率的背后必定有公共配套的缺失，不免让住户感觉居住的压抑，舒适度的欠缺更甚者会影响消防的安全等。得房率多高最合适，还没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。

据了解，商品房公用建筑面积的分摊是以栋为单位的，也就是说，本栋楼房的住户分摊的公用建筑面积为单栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼房不相连的公用建筑面积不分摊。假如有为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。住户得房率稍低一些，能够享用的公共面积就会增大一些，整体的舒适度和便捷度也会有所提升。

注重住宅品质的开发商致力于开发一些档次高、配套齐的小区，居民的居住舒适度提升了，生活更加便捷，消防安全有了较好的保障，相应得房率就会有所降低，譬如许多楼盘为了打造品质感，都设计了独立的单元门厅，面积10—20平左右，这一部分通常也会降低得房率，但是小区整体档次高了、品质提升了，受益的同样是业主。

随着住宅品质的纵深发展，人们在对于套内空间给予足够的关注之后，同样也会对公共空间提出更美观、更安全、更舒适等多方面的要求。这样，对于品质住宅，得房率的优异就不再是首要的评价参数了，更注重的应是各个方面综合权衡、整体协调。预计到住宅产品成熟的阶段，公众对于得房率的高度敏感会有所降低，那种一味追求高得房率而忽视公共空间、损伤整体品质的产品，也许反而会受到市场的冷遇。