拉萨商业地产奏响“跨越进行曲”

开发模式 出售占据绝对位置

一说起商业地产，从称谓上就可以感知其浓厚的商业气息。一提起商业，不少人的脑海中首先闪现的恐怕就是“投资”二字了。诚然，纵观内地商业地产的崛起、繁荣，无一不跟“投资”有关系。

既然商业地产跟投资有着千丝万缕的联系，那么，这也就涉及到一个问题，即如何盈利。至于如何盈利，这又跟开发模式脱不了干系，其开发模式决定了其盈利方式。

对于2013年的拉萨商业地产市场来说，比较常见的有全产权出售和经营权出售两种模式。“这也是比较传统的开发模式。”不少业内人士表示，“这两种模式都是开发商迅速变现的方式，销售的情况取决于开发商实力、项目区位以及策划水平。但是商业地产的灵魂在于运营，这两种方式下，开发商是能够迅速回笼资金，但是这就等于把市场风险转嫁给了购房者。在前期销售的时候，开发商会承诺聘请专业的运营团队来做后期的运营管理工作，但是凡事都要有个假设，万一运营团队做不好怎么办？持有产权或是经营权的业主该怎么保证自己的利益？”

除了快速销售以实现资金回笼之外，还有一种开发模式逐渐成为主流，这便是长期持有。但是这种模式在拉萨却是凤毛麟角。“比如说万达广场，它的持有率可以达到60%以上，有时候甚至可以达到80%以上。”顺通·冈仁国际相关负责人表示，但是在拉萨，这种模式几乎不存在。“在这种模式下，开发商的资金压力是非常大的，没有哪一个开发商会把大量资金压在这个上面，这样会对后期项目的开发造成很大影响。”

2013年，拉萨商业地产在开发模式上，出售占据绝对位置。

业态多样 供应量大

商业地产，顾名思义，指作为商业用途的地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。

在2013年之前，拉萨的商业地产业态多是商场、购物中心、写字楼。但是2013年，整个商业地产市场却出现很大变化。“要说今年的商业地产市场，其实还是有不少新亮点的。一是供应量多了，供应量分为两块，一是新建的房地产项目，比如说柳梧新区的天知·世界城，以及柳梧城投建的项目，二是旧城改造的商业地产项目，比如说北京西路上的手机城改造。总的来说，今年商业地产的供量还是很大的。”银时机构的徐总认为，新的投资型产品出现也是今年商业地产的一个亮点。比如说投资性酒店式公寓的出现。还有，品牌进驻也是商业地产的一个亮点。“今年以来，有不少知名品牌进驻拉萨，包括餐饮品牌以及服饰品牌。”

据了解，拉萨之窗为购物中心、拉萨国际总部城为写字楼、圣地财富广场为SOHO公寓以及商业街、顺通·冈仁国际为酒店式公寓以及写字楼、德天城市名人酒店为全产权酒店投资产品、泰和国际文化广场为文化商业步行街、雪雁街为购物中心、藏游·坛城为主题商场、拉萨建材交易中心以及人和汽配汽贸城是专业市场、天知·世界城为城市综合体、颐堤半岛项目则集商业住宅写字楼于一体。再加上以往的产品形式，就可以理直气壮地说一声：拉萨市场上，几乎所有的商业地产形式都出现了。

有了不同的产品供应，自然就有购房者的回应。采访过程中，几乎所有商业地产的销售都方兴未艾，从置业顾问们匆忙的脚步声中似乎就能听到购房者们的诉求。

记者在圣地财富广场的售楼部门前就偶遇了这么一位“来访者”，陈先生家住林廓东路。“钱存银行总觉得亏本，在拉萨这边本身投资渠道就少，只能考虑投房产了，朋友说投商业比投住宅收益要大。”听从了朋友建议的陈先生这几日便忙着考察拉萨的各个商业地产项目。“毕竟投商业的风险可比住宅大多了，还是得慎重些。”

从市场总体来看，2013年拉萨商业地产市场整体表现为新旧项目并举，新开发项目占据主流市场，人和汽配汽贸城等旧有项目依然在市场中占据重要位置。城市综合体、商业体、投资性酒店、投资性公寓等开始在拉萨市场冒头，新产品大量入市，商业供量集中爆发，商业地产在今年步入快速发展阶段。

从地域分布来看，商业项目集中分布在城西和城南，城南得益于柳梧新区的跨越式发展，城西则得益于八一路附近商圈的成熟。