2014成都楼市10大关键词

市场发力

如果要用一句话来总结2014年的成都楼市：在寒冬中拉开帷幕，以暖冬画上句号。回望这一年的成都楼市，仅用“降价”、“暖冬”来标注显然是不够的，有太多的片段值得我们记下。

促销走量

利润让 销量涨

名词解释：2014年成都楼市中，九龙仓·御园、瑞安·城中汇、绿地·国际花都等一些楼盘，采取了“促销走量”措施，在目前市场严峻的情况下获得了数额不菲的现金回款。

今年3月，位于东二环的九龙仓·御园，每平米让利数千元，九龙仓火速实现回款。行至9月，同为港资房企开发的瑞安·城中汇，将二环物业价值再度下探，售楼部旋即人满为患。三个月，该项目共实现销售10亿余元，曾经的滞销楼盘硬生生卖成二环销冠。事实上，在今年三四季度，让利促销是成都房地产市场的共识。包括保利、蓝光、万科、绿地、和黄、蓝润、华润、龙湖等在内的标杆房企，或明或暗，或轻或重，无不在让利促销走量的通道上一路狂奔。

转型转行

动起来 才精彩

名词解释：今年，更多成都地产人开始在房地产产业链条上横向发展，少数地产人甚至彻底离开了房地产行业。

铁打的营盘流水的兵，房地产行业内的高级职业经理人永远是猎头牵绊的对象。无论市场好坏，人员流动从未停歇过：耕耘成都多年的成都万科总经理刘军辞职；复地成都副总万茂华离开复地重新回归万达；思源经纪西南大区总经理廖建华离职；上任不足两个月的蓝润地产营销总监黄丽离职，选择创业……成都某知名猎头人士表示，尤其是当行业低迷遇上高管频繁离职时，更印证了这个行业正面临一场巨大变革。

电商现形

房产电商越玩越苍白

名词解释：楼市中所谓的电商，是指通过网站、公司，在售楼部现场收取购房者一定费用，抵扣购房款的方式。

“楼市中的电商，其实质则是收取‘人头费’。”业内资深人士李先生表示，今年开发商都逐渐看明白了一点儿，电商的玩法已经被部分开发商所摒弃，或者是开发商自己跟自己玩儿了。而此前电商的领军网站搜房网，也开始向营销渠道的深度拓展转型，并不单纯只是电商。

一名看好电商的开发商表示，在缺少营销费用的时候，电商对开发商依然是一个手段。另一名开发商则表示，此前项目在强推期用过两个月的电商，但“从长效来看，效果很难衡量。”

政策松绑

新常态下楼市回归理性

名词解释：2014年9月30日，央行“房贷新政”出台，被业内评价为本年度各种松绑政策中影响最大的一个。此外，今年以来，包括公积金贷款调整、降息等一系列政策层面的利好信息不断释放。

纵观2014年的房地产市场，前三季度成交持续低迷，房企打折，亦有不少企业的破产传闻和资金危机闪现。

从“9·30房贷新政”的影响来看，在成都秋交会期间，正值房贷新政发酵和显现的阶段，房交会现场的到访人数和咨询人数有了非常明显的增加。对于购房者来说，那些改善型购房者一直苦恼的首付款问题得到了解决，市场因为政策释放而形成了一股新的购买力，改善型住房迎来一波销售潮。

行销乱象

拉客帮不能解决根本问题

名词解释：房地产行销，与之相对应的则是坐销。顾名思义，行销就是销售人员主动出击，到人群中去寻找项目的目标客户。

雇佣行销的楼盘，可以利用行销将周边竞争项目的客户通通拉到自己的现场。在项目的价格、品质、户型等相差无几的情况下，谁先抢到了客户就意味着更高的转化率和成交率。所以，在区域内只要有一家项目使用了行销，其他楼盘必须跟上，否则客户都会被集中到一家项目。自然，行销的费用水涨船高，哪家楼盘给的钱多，行销就带人去哪家楼盘的现场，导致现在有些区域内的项目不给行销“人头费”就没有客户的现象。

实效机构的吴昊指出，“不要指望电商和行销能有多大帮助，他们只起到在区域内重新分配客户的作用。不要指望行销拉客过来，因为行销并不创造客户。”

瞄准中产

改善型住宅的春天来了

名词解释：2014年可以说是中产置业的逆转之年，无论从产品供应还是市场需求层面，中产群体的市场份额都越来越大，他们已经成为市场争夺的焦点。

有业内人士认为，2014年成都楼市终结的是“刚需一家独大”的局面，而市场也会发生从有居到舒居的质变。中产购房不会像刚需一样一拥而上，他们更关注项目的品质和口碑，一个适合中产的改善盘往往需要经历数年的持续打造，而客源也是源源不断的，因为这个购房群体本身也在成长。争夺中产市场，在提供居住空间之外，更重要的是让其居住品质有所提高。

商业盛宴

没运营能力别玩商业地产

名词解释：事实证明，前期的规划、招商品牌的搭配，整体特色的包装是如此不同，让两个门对门的项目形成了双赢。商业体的马太效应让市场看到强者更强、抢夺资源的能力。

疯狂分割卖铺，实现资金迅速回笼的商业粗暴开发时代已经过去了。在成都的黄金地段遭遇滑铁卢的商业项目不少，由于缺乏统一经营管理，或者运营能力太差，店铺不断更换，商业体附加价值提升缓慢。2014年商业地产销售的最大变化就是——不少商业地产开发商已经摈弃传统“卖铺后脱手”的做法，甚至面对街铺也是如此。2014年的开发商如蓝光、龙湖、万科均提出商铺销售后进行统一经营管理，这一售卖思路也确实受到了市场的认可。

有一点我们可以肯定，未来商业地产对开发商的开发实力和运营能力考核更加严格，只有两者双强，才是商业地产的立足之本。

高端市场 越来越个性

名词解释：2014年成都高端市场细分的趋势已经非常明朗，针对购房者的需求提供定制式的服务，产品硬件和软件的设计都更加强调身份感和个性化，已经成为开发商打造高端产品的共识。

今年成都楼市出现的高规格高端产品，终于让成都有了更多可以媲美一线城市开发水平的楼市名片，而这些都首先基于开发商在自身实力上的不断加强。一位业内人士表示，成都高端楼市因为有了众多实力开发商的比拼，所以呈现出眼光越来越具国际化、产品细分越来越透彻、品牌引入越来越高端的良性竞争态势，未来成都高端楼市的开发水平非常值得期待。

新区破茧

化蝶的不仅是新区的未来

名词解释：2014年10月14日，中国政府网公布《国务院关于同意设立四川天府新区的批复》，批复同意设立四川天府新区。

四川天府新区的设立，从2010年提出到2014年最终尘埃落定，区域内开发商经历了翘首期盼、默默等待、逐渐落实到现如今平静面对的心路历程。房产开发的周期如此之快，卖房子就是卖生活，当天府新区逐步从蓝图落到现实，当一条条地铁线从规划到施工到开通时，对普通的购房者而言，天府新区有了更具体的体会和吸引力。

而市场对于天府新区的期望也是极大的，不仅仅是一个新区，而是一个更宜居宜商宜业的中国新型生态城市的模板。新世界地区总监黄思远参看其他国家级新区的发展趋势，认为未来天府新区的发展速度将更快，特别是河畔新世界所在的区域本身就有非常有利的产业支撑，而且房地产也是天府新区内发展最好的，未来的发展态势将更加有利。

全民营销

自相矛盾的互联网思维

名词解释：推荐成功一套100万的房子，就可以拿到一万多元，至少抵普通人两个月工资。利益驱动之下，那得有多少人拼命把朋友买房的消息告诉给开发商啊？

如果全民营销继续存在，最终结果可能是：老公买的房子，推荐人是自己老婆；房子写孩子的名字，推荐人就是爹妈。所以，全民营销理论上是自相矛盾的：既然是全民参与，那么买房子的人也就知道，买房人知道了，就不可能让外人把佣金挣走。给1%的推荐佣金，和给1%的优惠就几乎变成了一回事。于是，全民营销成立的前提变成了：买房人不知道有全民营销这回事。换句话说：如果全民营销有效，买房人就是一群不知道全民营销的人。

所以最终全民营销只是打着互联网思维的空想主义，最终有效的还是两种传统形式。一是老带新，老业主带来新的成交，给老业主免点物管费；二是开发商内的全员营销：公司员工推荐成交，公司内部给奖励。