成都楼市发展 还要靠刚需

趋势1

百亿房企 第一集团军遥遥领先

据《2013成都楼市销售排行榜》显示，蓝光备案金额112.94亿元，保利备案金额104.62亿元。蓝光、保利双双进入“百亿俱乐部”，形成毋庸置疑的第一梯队。成都商报记者分析发现，2013备案销售总金额前20强合计832.46亿元，蓝光和保利两家企业斩获217.56亿元，占总额的26.13%。从榜单公布的业绩来看，这两家企业的业绩总和（217.56亿元）比前10强后5名房企的成交金额总（188.2亿元）总和还多29.36亿元。

成都思源经纪总经理廖建华指出，2013年排行榜说明，房地产市场的集中度越来越高。在他看来，房地产企业的主要竞争力是资本和资源，大企业的市场占有度越来越高，这是必然出现的趋势。

对于“百亿级”房企的出现，思源经纪一位老员工胡银川在《论成都思源2013年认购额125亿背后的故事和社会价值》写道，不是所有的大城市都能让一个企业在一个城市实现这样的销售额，成都做到了。百亿级房企的出现使成都又多了一个“一线城市”的标签。记者发现，10月15日，保利地产在庆贺实现百亿销售业绩的报道中提到，在房地产市场中，一直以来，一年销售100亿的区域市场，只在北京、上海、广州、深圳等一线城市，而如今，成都正式进入房企销售百亿俱乐部的阵营。“只有万亿级的城市，才能诞生百亿企业。”

 趋势2

 刚需主导 得刚需者称霸楼市

据《2013成都楼市销售排行榜》显示，备案面积超过100万㎡的企业两家：保利，130.84万㎡；蓝光，125.05万㎡。50～100万㎡的企4家：龙湖、置信、中铁二局和绿地。前10强中剩余4家房企竞争非常激烈，37～39万㎡区间就有3家房企：华润、和黄以及中铁八局。

从前10强的项目分布来看，刚需盘占据绝对主力。譬如，蓝光2013年在售的项目中，刚需项目占主力。在整个大成都范围内单盘住宅成交套数前十强名单中，蓝光花满庭2期、蓝光幸福满庭分别以2874套和2667套分获第一和第三名，同时这两大项目的备案成交套数占到前十强总计成交套数的24.9%。在成都主城区住宅成交前十强套数名单中，蓝光入围前十强的锦绣城、COCO时代、COCO金沙共计成交备案4609套之多，蓝光三大民生楼盘占据前十强总成交套数达27.1%。

事实上，刚需市场对企业的贡献从单盘销售金额前10强也可印证。记者发现，单盘销售金额住宅前10强中，刚需盘占据8席（绿地锦天府以及长城半岛城邦归类为改善性楼盘）。另一方面，住宅销售前10强的备案金额和备案面积的量价关系中显示：刚需购房者的出价能力在6000～8000元/平米之间。记者发现，蓝光幸福满庭、蓝光花满庭2期、中德英伦联邦、保利城都处在上述价格段（注：计算方法为成交金额除以成交面积）。

实效机构吴昊分析道，在低价走高的行情下，购房者的出价能力并没有变高。因此，开发商为了实现资金回笼，不得不在刚需市场上做文章，其典型现象是首置产品从80多㎡的两房变成了70多㎡的三房。记者了解到，2013年下半年新拍出的多宗土地中，其住宅产品线也是瞄准首置和首改人群。机构人士黄海认为，2014年，刚需力量还是那么强大。所以，2014年，房企要称霸依然要依赖刚需。

趋势3

商务南迁 城南商务形成气候

2013年，商务南迁成为关键词。

记者获悉，除了地产商，多家地产媒体、机构、广告公司相继搬到城南，仅记者掌握的名单就数十家，譬如，龙湖、远雄、海亮、搜房、中成房业……这一趋势在排行榜中得到印证。《2013全域成都办公销售面积前10强》显示，新世纪环球中心一枝独秀，成交面积23.24万㎡，略少于前10强后4名的总和。

“新世纪环球中心在写字楼市场中一直处于销售前列，规模大，业态全，标识性强，交通便捷。”会展旅游集团相关负责人表示，环球中心开业以来，很多企业加快了装修节奏，未来，这里将形成全新的商务生活。在写字楼备案前10强的榜单当中，国际城南占据8席，足见城南商务气候形成。更值得一提的是，大源组团的写字楼表现抢眼，6个写字楼项目位列前十强：新世纪环球中心、花样年福年广场、花样年香年广场、东方希望天祥广场、ICON大源中心、奥克斯广场。

 趋势4

 市场扩容 近郊成为楼市绝对主角

榜单显示，2013年，备案金额排名前20强的开发商备案总金额为832.46亿元，相比2012年的575.3亿元增长了44.69%。其中排名前两位的蓝光增长了136％，保利增长了45％。而2012年共有保利、万科、中海三个房企超过50亿元，2013年则是蓝光、保利、龙湖三个房企过50亿。

除了备案金额，备案面积在2013年也取得了增长。数据显示，2013年，备案面积排名前20强的开发商的备案总面积约952.72万㎡，而2012年备案面积排名前20的开发商的备案面积总和约817.57万㎡。与2012年相比，增长比例约16.5%。

记者发现，在市场扩容的2013年，近郊已经成为绝对主角。譬如，备案套数排名前10的楼盘中，只有绿地中心468公馆、南城都汇、中德英伦联邦是主城区项目，其余7个项目全分布在近郊。占据前三位的蓝光花满庭2期、合能珍宝琥珀、蓝光幸福满庭，都不在主城区，分别位于新都大丰、光华大道温江段、郫县犀浦。

事实上，早在2009年，近郊板块首次超越主城区成为楼市主角，此后，郊区化趋势势不可挡。以2013年为例，楼市最热的刚需板块华府板块、大面板块、犀浦板块，分别位于双流、龙泉驿和郫县。其中，2012年，犀浦就成为了成都楼市上半年的销售冠军。据锐理机构发布的2012年1月～6月商品住宅销售数据显示，犀浦板块以48.19万㎡超过“天府大道华阳段”成为板块销售冠军。同时“犀浦板块”在刚需市场更有优势。当年，合能四季城是半年销冠。

 趋势5

 本土力量 成都老牌房企再发力

在外来房企占据成都楼市主力军时，本土企业似乎被人遗忘了。但是，最新出炉的《2013年房地产企业全域成都销售金额排名》显示：前20强中，本土企业占6家（蓝光、置信、会展、人居、国嘉、合能）。而在《2013年房地产企业全域成都销售面积排名》前20强中，本土企业占7席。

对于面积排行榜，锐理机构表示，透明房产网发布的房企备案面积排行榜前20名中，没有统计会展旅游集团。锐理数据显示，2013年全年，会展集团的备案销售面积约29.31万平方米，在房企销售面积排行榜中排在人居置业之后，位列第十六名。

锐理机构人士指出，做这样一个修正的意义在于，在2013年房企备案销售面积的前21强中，加上会展集团，成都本土的开发商占到8家，而在2012年，在前20强的榜单中，成都本土开发商仅占6席（即便同样排到21强，成都本土开发商也仅6家上榜）。

记者发现，在2013年的土地拍卖场上，成都楼市老牌房企依然在拿地，譬如，金房集团出手拿下剑南大道清和地块，虽然面积只有35亩，但金房集团董事长王晓白表示，在规模上本土企业已经没有优势，但作为地地道道的成都本土开发企业，坚持诚信开发，坚持产品的差异化，是金房一路走到今天的关键。