西藏首个商品房预售资金监管办法落地

商报讯（记者　梁兰）7月22日，西藏自治区住房和城乡建设厅组织召开《西藏自治区商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）“现场＋线上”解读会，标志着西藏首个商品房预售资金监管基础性制度正式建立并实施，填补了我区商品房预售资金监管的空白。

自治区住房和城乡建设厅房地产市场监管处负责人指出，近年来，我区商品房预售资金管理不规范问题日益凸显，工程款拖欠、预售房延期交付、农民工工资支付不及时等现象频发。“这些问题严重损害购房者权益，扰乱市场秩序。”该负责人表示，为规范全区商品房预售资金监督管理，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，推动房地产市场高质量发展，自治区住房和城乡建设厅联合人民银行西藏分行、西藏金融监管局制定了《办法》。

据介绍，《办法》共七章三十八条，包括总则、监管银行及账户、预售资金收存、预售资金支取和使用、预售资金监管解除、监督管理和附则。《办法》明确规定，商品房预售资金包括购房人支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部购房款，这些资金应当全部直接存入指定的监管账户。监管部门在办理房屋交易合同网签备案时，需确认预售资金已按要求同步存入监管账户。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，一律不得办理网签备案。同时，房地产开发企业须在销售场所显著位置公示监管部门对购房人购房款不存入监管账户的风险提示。

《办法》规定了监管部门通过公开招标方式选取商业银行，并建立监管银行名录，可从名录中优先选用其融资贷款的主办银行。房地产开发企业申请办理商品房预售许可前，按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则开设监管账户。

监管额度由监管部门根据项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，原则上不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和小区内配套建设等费用）的110％。全装修交付商品房项目，装修成本应纳入预算总额。对于工程建设预算总额低于本区域房屋建筑平均建安费的项目，监管部门可结合本区域房屋建筑平均建安费计算监管额度，确保监管资金能完全覆盖项目竣工所需。

此外，监管额度内资金必须专款专用于本项目工程建设相关支出。资金拨付严格与工程建设进度挂钩，设置了清晰的拨付节点。其中，首次拨付应在取得《商品房预售许可证》之后，且施工进度达到所有工程总量三分之二以上，但主体结构未封顶的，监管账户内留存余额不得低于监管额度的60％。最后拨付节点为房屋所有权首次登记完成。监管额度内的监管资金不得用于支付借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费等。

除明确监管额度内预售资金用途外，《办法》还规定，开发项目开工建设后，房地产开发企业应按规定向建筑工人实名制管理专用账户及时足额存入人工费，保障农民工工资支付。在应急处置方面，当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应建立政府监管账户，对预售资金实施封闭管理，确保资金安全并优先用于本项目工程建设，监管银行须全力配合。

监管银行违反预售资金三方监管协议，擅自截留、挪用或拖延支付预售资金等，将依法承担相应法律责任。施工单位、监理单位若协助开发企业违规支取预售资金，将被监管部门依法处理，其违规信息将记入全区建筑市场信用档案和信息共享与交换平台，并向社会公示，实施联合惩戒。

该负责人强调，各地（市）住建部门要加大《办法》宣传，加强预售资金监管，建立预售项目巡查制度。房地产开发企业未取得预售许可前，严禁以任何形式对外公布与购房款相关的缴纳信息，严禁以各种方式诱导购房者提前支付定金、首付款或其他预订性质的费用。下一步，自治区住房和城乡建设厅将逐步完善企业监管信息平台，在房地产开发企业资质办理、商品房预售许可等方面，加大对违规企业的处罚力度。